مدارک لازم برای دستور تخلیه فوری

برای درخواست دستور تخلیه فوری، مدارک کلیدی شامل اصل قرارداد اجاره کتبی با امضای دو شاهد، مدارک هویتی موجر، اسناد مالکیت ملک و فیش واریزی یا رسید استرداد ودیعه به مستأجر است. در موقعیتی که مستأجری پس از پایان مدت قرارداد اجاره از تخلیه ملک خودداری می کند، هر موجری ممکن است احساس نگرانی و سردرگمی داشته باشد. در چنین شرایطی، ابزاری قانونی و سریع به نام «دستور تخلیه فوری» به کمک می آید تا ملک را با کمترین دردسر و در کوتاه ترین زمان ممکن باز پس گیرد. این فرآیند، نه تنها راه حلی مؤثر برای احقاق حقوق موجران است، بلکه با آگاهی دقیق از مدارک لازم و مراحل قانونی، می توان پیچیدگی های احتمالی را به حداقل رساند و با آمادگی کامل، این مسیر را به سرانجام رساند.

در ادامه این متن، از تعریف و تمایز دستور تخلیه فوری از حکم تخلیه تا جزئی ترین مدارک مورد نیاز، شرایط ضروری برای صدور آن و مراحل گام به گام اجرایی، همه جوانب با دقت بررسی می شود. همچنین، به نکات حقوقی مهم، هزینه های مربوط و سناریوهای رایج که ممکن است موجران با آن روبرو شوند، پرداخته خواهد شد تا هر فردی که با قراردادهای اجاره سروکار دارد، بتواند با درک صحیح و اطمینان خاطر، حقوق خود را پیگیری کند.

دستور تخلیه فوری چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

تصور کنید قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستأجر همچنان در ملک سکونت دارد. در این لحظه، بسیاری از موجران به دنبال راهکاری هستند که بدون درگیر شدن در فرآیندهای طولانی قضایی، ملک خود را بازپس گیرند. اینجا است که دستور تخلیه فوری خود را به عنوان یک ابزار قانونی کارآمد نشان می دهد. دستور تخلیه فوری، ماهیتی متفاوت از حکم تخلیه دارد و به عنوان یک دستور قضایی صادر می شود، نه یک حکم که نیاز به دادرسی و رسیدگی های مفصل دادگاهی دارد. این ماهیت دستوری، به آن سرعت و کارایی خاصی می بخشد.

این سرعت و کارایی، مهم ترین تفاوت دستور تخلیه فوری با حکم تخلیه است. در واقع، حکم تخلیه پس از طی مراحل طولانی دادرسی، تشکیل جلسات متعدد در دادگاه عمومی و امکان اعتراض و تجدیدنظرخواهی صادر می شود که گاهی ممکن است ماه ها به طول انجامد. اما دستور تخلیه فوری، در صورت احراز شرایط و کامل بودن مدارک، بدون نیاز به دادرسی طولانی و تشکیل جلسه با حضور طرفین، توسط مرجع قضایی (غالباً شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح) صادر می شود. این امر به موجران کمک می کند تا در زمان کوتاهی، اغلب بین چند هفته، به هدف خود دست یابند.

یکی از اصلی ترین دلایل برتری دستور تخلیه فوری نسبت به حکم تخلیه، سرعت و ماهیت غیرقابل اعتراض بودن آن است که به موجر اجازه می دهد بدون گذراندن فرآیندهای دادرسی طولانی، ملک خود را در کمترین زمان ممکن بازپس گیرد.

برای درک بهتر، تفاوت های کلیدی این دو روش در جدول زیر آورده شده است:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع صدور	شورای حل اختلاف (دادگاه صلح)	دادگاه عمومی
مدت زمان	معمولاً هفته ها (سریع)	معمولاً ماه ها (طولانی)
نیاز به دادرسی	بدون دادرسی و جلسه رسیدگی	نیاز به دادرسی و جلسات
شرایط قانونی	مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و شرایط شکلی آن	مربوط به سایر قوانین و هر نوع قرارداد اجاره
قابلیت اعتراض	غیرقابل اعتراض یا اعتراض محدود	قابل تجدیدنظرخواهی
نیاز به اجرائیه	بدون نیاز به صدور اجرائیه	نیاز به صدور اجرائیه

با توجه به این تفاوت ها، روشن است که دستور تخلیه فوری در شرایط خاص و با رعایت الزامات قانونی، گزینه ای بسیار مناسب و کارآمد برای موجرانی است که به دنبال حل سریع مشکل تخلیه ملک خود هستند.

مدارک لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری

جمع آوری دقیق و کامل مدارک، نخستین و مهم ترین گام در مسیر درخواست دستور تخلیه فوری است. کمبود یا نقص در هر یک از این مدارک می تواند فرآیند را به تأخیر بیندازد یا حتی منجر به رد درخواست شود. بنابراین، موجر باید با دقت تمام و بر اساس آخرین قوانین و رویه های قضایی، هر سند مورد نیاز را آماده سازد. در ادامه، به تفصیل به تمامی مدارکی که در این فرآیند حیاتی هستند، پرداخته می شود:

اصل قرارداد اجاره کتبی و کپی برابر اصل شده

وجود یک قرارداد اجاره کتبی، رکن اصلی درخواست دستور تخلیه فوری است. این قرارداد باید حتماً به صورت کتبی تنظیم شده باشد و مهم تر از آن، طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، باید به امضای دو شاهد رسیده باشد. این شروط برای اعتبار حقوقی قرارداد و امکان استفاده از مزایای دستور تخلیه فوری حیاتی هستند.

* قراردادهای تنظیم شده در سامانه خودنویس: در سال های اخیر، با معرفی سامانه خودنویس، قراردادهای اجاره ای که از طریق این سامانه تنظیم و ثبت می شوند، از اعتبار بالایی برخوردارند و به جای نیاز به امضای فیزیکی دو شاهد، امضای الکترونیکی آن ها توسط شهود در سامانه کفایت می کند. این رویکرد جدید، فرآیند را تسهیل کرده و اعتبار بیشتری به قرارداد می بخشد.
* قراردادهای تنظیم شده در سامانه معاملات املاک: قراردادهای اجاره ای که پیش از این در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده اند و دارای کد رهگیری هستند نیز معتبر شناخته شده و شرایط لازم برای درخواست دستور تخلیه فوری را دارا می باشند.
* قراردادهای بالای دو سال و سامانه ثبت الکترونیک اسناد: بر اساس ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، قراردادهای اجاره ای که مدت زمان آن ها بیش از دو سال است، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. این امر نیز به تأیید اعتبار و رسمیت قرارداد کمک می کند.
* قراردادهای بدون کد رهگیری یا بدون ثبت در سامانه خودنویس: اگرچه قانون جدید بر ثبت در سامانه ها تأکید دارد، اما در رویه قضایی، قراردادهای کتبی که فاقد کد رهگیری یا ثبت در سامانه خودنویس هستند اما به امضای دو شاهد رسیده اند و شرایط شکلی ماده 2 قانون 1376 را رعایت کرده اند، همچنان می توانند مبنای درخواست دستور تخلیه فوری قرار گیرند. با این حال، استفاده از سامانه ها می تواند به تسریع و تسهیل فرآیند کمک شایانی کند.
* اهمیت تاریخ شروع و پایان اجاره: تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد اجاره باید به صراحت در متن قرارداد قید شده باشد. این تاریخ، مبنای اصلی برای اثبات انقضای مدت قرارداد و حق موجر برای درخواست تخلیه است.

مدارک هویتی موجر

شناسایی هویت موجر برای مراجع قضایی ضروری است. بنابراین، موجر باید مدارک هویتی خود را به همراه داشته باشد.

* اصل و کپی کارت ملی
* اصل و کپی شناسنامه

مدارک مالکیت ملک

اثبات مالکیت موجر بر ملک مورد اجاره، از دیگر شرایط اساسی است.

* اصل و کپی سند مالکیت ملک (چه سند تک برگ و چه بنچاق)
* در صورت عدم وجود سند رسمی، اسنادی که به وضوح مالکیت موجر را اثبات کند، مانند قولنامه معتبر خرید ملک (مبایعه نامه) که با وکالت بلاعزل از مالک اصلی همراه باشد، می تواند مورد پذیرش قرار گیرد.

فیش واریزی یا رسید پرداخت ودیعه (رهن)

این مورد یکی از حساس ترین و حیاتی ترین پیش شرط ها برای اجرای دستور تخلیه فوری است. موجر باید اثبات کند که مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر را به وی بازگردانده یا آن را به صندوق دادگستری واریز کرده است.

* فیش بانکی واریز مبلغ ودیعه به حساب مستأجر.
* رسید کتبی از مستأجر مبنی بر دریافت مبلغ ودیعه.
* در صورت عدم همکاری مستأجر، موجر باید مبلغ ودیعه را به حساب سپرده ای که توسط دادگستری تعیین می شود (صندوق دادگستری) واریز کند و فیش آن را ارائه دهد. عدم استرداد ودیعه، می تواند اجرای دستور تخلیه را متوقف سازد.

وکالتنامه (در صورت اقدام توسط وکیل)

اگر موجر از طریق وکیل اقدام می کند، وکیل باید مدارک وکالت خود را ارائه دهد.

* اصل و کپی وکالتنامه رسمی و معتبر با حدود اختیارات مشخص.

سایر مستندات (در صورت نیاز و بسته به مورد)

گاهی اوقات، برای تقویت پرونده یا پاسخ به ابهامات احتمالی، ممکن است نیاز به ارائه مدارک دیگری باشد.

* اظهارنامه رسمی ارسال شده به مستأجر (مثلاً برای اعلام پایان قرارداد یا مطالبه اجاره بهای معوقه).
* رسید پرداخت قبوض خدماتی (آب، برق، گاز، تلفن) برای اثبات عدم بدهی ملک یا پرداخت های انجام شده توسط موجر.
* مدارک مربوط به تغییر مالکیت ملک، در صورتی که مالک جدید درخواست کننده دستور تخلیه باشد.
* هرگونه مکاتبه یا مدرک دیگری که رابطه استیجاری و پایان آن را تأیید کند.

جمع آوری دقیق و ارائه تمامی این مدارک، مسیر درخواست دستور تخلیه فوری را هموار کرده و شانس موفقیت در این فرآیند را به شکل چشمگیری افزایش می دهد.

شرایط لازم و ضروری برای صدور دستور تخلیه فوری

صدور دستور تخلیه فوری، برخلاف ماهیت سریع و غیردادرسی خود، نیازمند رعایت مجموعه ای از شرایط قانونی است که بدون وجود آن ها، امکان صدور چنین دستوری وجود نخواهد داشت. این شرایط، در واقع چارچوب قانونی را مشخص می کنند که موجر باید در بستر آن حرکت کند تا به هدف خود برسد. در ادامه، به مهم ترین و ضروری ترین این شرایط پرداخته می شود:

وجود قرارداد اجاره کتبی با امضای دو شاهد معتبر

این شرط، سنگ بنای دستور تخلیه فوری است. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، به صراحت بر کتبی بودن قرارداد اجاره و امضای دو شاهد تأکید دارد. اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد یا فاقد امضای دو شاهد باشد (و در سامانه های رسمی نیز ثبت نشده باشد)، نمی توان از مسیر دستور تخلیه فوری اقدام کرد و موجر باید به دنبال طرح دعوای حکم تخلیه باشد که فرآیندی طولانی تر و دادرسی محور است. قراردادهای ثبت شده در سامانه خودنویس نیز به دلیل اعتبار رسمی، حکم امضای دو شاهد را دارند.

انقضای مدت قرارداد اجاره

بدیهی است که حق درخواست تخلیه پس از پایان یافتن مدت قانونی اجاره و عدم تمدید رسمی یا شفاهی آن به وجود می آید. تا زمانی که قرارداد معتبر باشد، حتی اگر مستأجر به تعهدات خود عمل نکند (مانند عدم پرداخت اجاره بها)، نمی توان دستور تخلیه فوری گرفت (مگر اینکه در خود قرارداد شرط فسخ و تخلیه فوری برای نقض تعهد خاصی ذکر شده باشد که آن هم نیازمند بررسی دقیق است).

عدم شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

دستور تخلیه فوری فقط مشمول قراردادهای اجاره ای است که تحت قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شده اند. املاکی که دارای حق سرقفلی هستند یا قراردادهای اجاره آن ها قبل از سال 1376 منعقد شده اند، مشمول این قانون نمی شوند و برای تخلیه آن ها باید از طریق سایر قوانین و طرح دعوای حکم تخلیه اقدام کرد. این یک نکته بسیار مهم برای املاک تجاری است.

ودیعه مستأجر: استرداد یا واریز کامل مبلغ به صندوق دادگستری

این شرط یکی از پیش شرط های حیاتی برای اجرای دستور تخلیه است. موجر موظف است که قبل از اجرای دستور تخلیه، مبلغ ودیعه (رهن) مستأجر را به طور کامل به وی بازگرداند یا در صورت عدم همکاری مستأجر، آن را به صندوق دادگستری واریز کند و رسید آن را ارائه دهد. عدم انجام این کار، می تواند منجر به توقف فرآیند اجرا شود. حتی اگر موجر ادعای خسارت یا بدهی از سوی مستأجر داشته باشد، نمی تواند به بهانه آن از پرداخت ودیعه خودداری کند و باید مبلغ ودیعه را واریز و دعوای جداگانه ای برای مطالبه خسارت مطرح کند.

عدم وجود حق حبس برای مستأجر

حق حبس، وضعیتی است که در آن یکی از طرفین قرارداد می تواند اجرای تعهد خود را منوط به اجرای تعهد طرف دیگر کند. در زمینه اجاره، اگر موجر مبلغ ودیعه مستأجر را بازپرداخت نکند، مستأجر می تواند ادعا کند که از حق حبس خود استفاده کرده و تا زمان دریافت ودیعه، ملزم به تخلیه نیست. بنابراین، برای صدور و اجرای دستور تخلیه فوری، نباید شرایطی وجود داشته باشد که مستأجر بتواند به طور قانونی از حق حبس خود استفاده کند.

رعایت الزامات ثبت در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد

همانطور که در بخش مدارک توضیح داده شد، بر اساس قوانین جدید، قراردادهای اجاره (بسته به مدت زمان آن ها) باید در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. اگرچه در رویه قضایی هنوز هم قراردادهای کتبی با دو شاهد (بدون ثبت در سامانه ها) پذیرفته می شوند، اما رعایت این الزامات به تقویت پرونده و تسریع فرآیند کمک می کند و از پیچیدگی های احتمالی جلوگیری می نماید.

رعایت تمامی این شرایط، تضمین کننده موفقیت در فرآیند درخواست و اجرای دستور تخلیه فوری است و به موجر کمک می کند تا با اطمینان خاطر، حقوق قانونی خود را پیگیری کند.

مراحل گام به گام اخذ و اجرای دستور تخلیه فوری

گرفتن دستور تخلیه فوری، اگرچه فرآیندی سریع تر از حکم تخلیه است، اما نیازمند پیمودن گام های مشخص و قانونی است. هر مرحله باید با دقت و نظم خاصی انجام شود تا از هرگونه تأخیر یا اشکال در فرآیند جلوگیری به عمل آید. در این بخش، به صورت گام به گام مراحل اخذ و اجرای این دستور را بررسی می کنیم.

مرحله 1: جمع آوری و آماده سازی دقیق مدارک

همانطور که پیشتر به تفصیل بیان شد، اولین و مهم ترین گام، جمع آوری تمامی مدارک لازم به صورت کامل و دقیق است. این مدارک شامل اصل قرارداد اجاره (با امضای دو شاهد و یا ثبت در سامانه های مربوطه)، مدارک هویتی موجر، اسناد مالکیت ملک و فیش واریزی یا رسید استرداد ودیعه به مستأجر است. اطمینان از کامل بودن و صحت تمامی این اسناد، زمینه را برای موفقیت در مراحل بعدی فراهم می سازد.

مرحله 2: مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از آماده سازی مدارک، موجر یا وکیل قانونی او باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند. در این مرحله، باید درخواست صدور دستور تخلیه فوری ثبت شود، نه دادخواست (زیرا دستور تخلیه، ماهیت دستوری دارد و نیازی به طرح دعوا نیست). مرجع قضایی صالح برای این درخواست، شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح محل وقوع ملک است. یعنی شورایی که ملک مورد اجاره در حوزه قضایی آن قرار دارد.

مرحله 3: بررسی مدارک و صدور دستور توسط مرجع قضایی (دادگاه صلح / شورای حل اختلاف)

پس از ثبت درخواست، مدارک ارائه شده توسط قاضی شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح مورد بررسی قرار می گیرد. در صورتی که تمامی شرایط قانونی لازم (وجود قرارداد کتبی با دو شاهد، انقضای مدت، واریز ودیعه و…) احراز شود و مدارک کامل باشند، دستور تخلیه فوری صادر خواهد شد. نکته مهم در این مرحله این است که معمولاً نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از مستأجر برای دفاع نیست، چرا که ماهیت این فرآیند دستوری است و بر پایه مستندات موجود صورت می گیرد. البته در رویه قضایی، برخی شعب ممکن است برای ایجاد صلح و سازش یا بررسی دقیق تر، وقت رسیدگی تعیین کنند.

مرحله 4: ابلاغ دستور تخلیه به مستأجر

پس از صدور دستور تخلیه، این دستور به مستأجر ابلاغ می شود. معمولاً به مستأجر یک مهلت اولیه 24 ساعته داده می شود تا ملک را تخلیه کند. در صورتی که مستأجر در این مهلت اقدام به تخلیه نکند، مطابق آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، یک مهلت سه روزه دیگر نیز به وی داده می شود. این ابلاغ به صورت رسمی و از طریق مراجع قانونی صورت می گیرد.

مرحله 5: اجرای دستور تخلیه توسط واحد اجرای احکام

اگر مستأجر پس از ابلاغ دستور و اتمام مهلت های قانونی (24 ساعت و سپس سه روزه)، همچنان از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می تواند به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح مراجعه کند. در این مرحله، مأموران اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی (کلانتری محل) وارد عمل می شوند. آن ها با حضور در محل، دستور تخلیه را به صورت قهری و قانونی به اجرا در می آورند.

* نحوه برخورد با اثاثیه مستأجر: اگر مستأجر در زمان اجرای دستور حضور نداشته باشد یا از تخلیه امتناع کند و اثاثیه ای در ملک باشد، اثاثیه صورت جلسه شده و دستور نگهداری آن ها در یک محل مناسب صادر می شود. معمولاً این اموال به انبار عمومی منتقل می شوند و هزینه های مربوط به انتقال و نگهداری، بر عهده مستأجر خواهد بود.
* نقش کلید ساز: در صورت عدم همکاری مستأجر و عدم دسترسی به کلید ملک، با دستور مرجع قضایی، کلید ساز برای ورود به ملک و اجرای دستور تخلیه حاضر خواهد شد.

با طی این مراحل، موجر می تواند به صورت قانونی و با پشتیبانی مراجع قضایی، ملک خود را از تصرف مستأجر متخلف خارج کند و از حقوق خود دفاع نماید.

نکات حقوقی و کاربردی مهم در فرآیند دستور تخلیه فوری

در طول فرآیند درخواست و اجرای دستور تخلیه فوری، نکات حقوقی و کاربردی متعددی وجود دارند که توجه به آن ها می تواند به موفقیت و سرعت بخشیدن به این امر کمک شایانی کند. آشنایی با این نکات، موجر را در مواجهه با چالش های احتمالی مجهزتر ساخته و از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری می کند.

مدت زمان دستور تخلیه فوری

یکی از دغدغه های اصلی موجران، مدت زمان لازم برای به سرانجام رسیدن فرآیند دستور تخلیه فوری است. معمولاً، اگر مدارک کامل و بدون نقص باشند و شرایط قانونی به درستی احراز شود، این فرآیند می تواند بین یک هفته تا یک ماه به طول انجامد. البته، این زمان بسته به حجم کاری شورای حل اختلاف، سرعت عمل دفاتر خدمات قضایی و نحوه ابلاغ دستور به مستأجر، متغیر است. همکاری وکیل متخصص در این زمینه می تواند به تسریع امور کمک کند.

هزینه های دستور تخلیه فوری در سال 1404

هزینه های مربوط به دستور تخلیه فوری، نسبت به دعاوی قضایی دیگر، معمولاً کمتر است. این هزینه ها شامل موارد زیر می شود:

* هزینه دادرسی و ثبت درخواست: این مبلغ در سال 1404 معمولاً بین 200 تا 400 هزار تومان متغیر است.
* هزینه حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله وی نیز به هزینه ها اضافه می شود که بسته به توافق با وکیل و پیچیدگی پرونده، متفاوت خواهد بود.
* هزینه های اجرایی: در صورتی که مستأجر از تخلیه امتناع کند و نیاز به حضور مأموران اجرا و کلیدساز باشد، هزینه های اندکی نیز برای این امور ممکن است اعمال شود.

تخلیه ملک تجاری

برای املاک تجاری، وضعیت کمی متفاوت است. اگر ملک تجاری دارای حق سرقفلی باشد یا قرارداد اجاره آن پیش از سال 1376 (و یا حتی سال 1387 در برخی موارد) تنظیم شده باشد، معمولاً نمی توان از دستور تخلیه فوری استفاده کرد. در این موارد، موجر باید با وکیل متخصص مشورت کند تا راهکار قانونی مناسب (غالباً طرح دعوای حکم تخلیه) را بیابد. اما اگر قرارداد اجاره ملک تجاری پس از سال 1376 تنظیم شده باشد و حق سرقفلی نیز به موجب آن به مستأجر منتقل نشده باشد، امکان درخواست دستور تخلیه فوری وجود دارد.

نقش وکیل متخصص در دستور تخلیه

استفاده از وکیل متخصص در امور ملکی و تخلیه، مزایای متعددی دارد:

* تسریع فرآیند: وکیل با تجربه خود، مراحل را به سرعت و بدون اتلاف وقت پیش می برد.
* جلوگیری از اشتباهات: وکیل با آگاهی کامل از قوانین و رویه ها، از بروز اشتباهات رایج در جمع آوری مدارک و ثبت درخواست جلوگیری می کند.
* افزایش شانس موفقیت: تجربه و تخصص وکیل، شانس موفقیت در اخذ و اجرای دستور تخلیه را افزایش می دهد.
* مشاوره تخصصی: در مواجهه با سناریوهای پیچیده، وکیل می تواند بهترین مشاوره حقوقی را ارائه دهد.

سناریوهای رایج و پاسخ های حقوقی

* اگر مستأجر پس از صدور دستور تخلیه هم نرود، چه باید کرد؟
در این صورت، باید به واحد اجرای احکام دادگاه مراجعه و درخواست اجرای دستور تخلیه را ارائه کرد. مأموران اجرای احکام با کمک نیروی انتظامی (کلانتری) و در صورت لزوم با استفاده از کلید ساز، به صورت قهری ملک را تخلیه می کنند.
* اگر مستأجر درخواست مهلت بیشتری کند، چه می شود؟
در مرحله اجرای احکام، اگر مستأجر به دلیل حوادث غیرمترقبه (مانند بیماری شدید یا فوت نزدیکان) درخواست مهلت کند، قاضی شورای حل اختلاف می تواند فقط برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به او مهلت دهد.
* اگر موجر پول ودیعه مستأجر را نداشته باشد، چه کند؟
موجر مکلف است که مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کند، حتی اگر لازم باشد با استقراض این کار را انجام دهد. عدم واریز ودیعه، اجرای دستور تخلیه را متوقف می کند.
* اگر مستأجر ادعا کند قرارداد تمدید شده است؟
مستأجر می تواند دعوای اثبات تمدید قرارداد اجاره را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کند. با این حال، طرح این دعوا مانع اجرای دستور تخلیه نمی شود، مگر اینکه دادگاه دعوای مستأجر را مدلل تشخیص دهد و با اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند.
* آیا برای عدم پرداخت اجاره بها می توان دستور تخلیه فوری گرفت؟
معمولاً خیر. دستور تخلیه فوری صرفاً برای انقضای مدت قرارداد است. برای عدم پرداخت اجاره بها، موجر باید مطالبه اجور معوقه را طرح کند. مگر اینکه در قرارداد اجاره به صراحت شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها، قرارداد فسخ شده و ملک تخلیه فوری شود. در این حالت نیز معمولاً ابتدا باید اظهارنامه فسخ قرارداد ارسال شود.
* تغییر مالکیت ملک:
اگر ملک در حین مدت قرارداد اجاره به مالک جدیدی منتقل شود، مالک جدید قائم مقام مالک پیشین محسوب شده و پس از انقضای مدت اجاره، حق درخواست دستور تخلیه فوری را خواهد داشت.
* وضعیت قراردادهای اجاره بدون امضای دو شاهد یا شفاهی:
همانطور که قبلاً ذکر شد، در این موارد نمی توان از دستور تخلیه فوری استفاده کرد و موجر باید دعوای حکم تخلیه را مطرح کند که فرآیند دادرسی طولانی تری دارد.
* تخلیه پیش از موعد قرارداد:
تخلیه پیش از موعد فقط در صورتی امکان پذیر است که مستأجر به صورت صریح و آشکار یکی از شروط اساسی قرارداد را نقض کرده باشد (مانند تغییر کاربری ملک، نگهداری حیوان خانگی در صورت ممنوعیت و…) و حتی در این موارد نیز، معمولاً نیاز به طرح دعوای فسخ قرارداد و حکم تخلیه است و مشمول دستور تخلیه فوری نمی شود.
* اقدامات در صورت عدم حضور مستأجر در زمان تخلیه:
در این شرایط، مأموران اجرا با حضور کلید ساز ملک را تخلیه می کنند و اثاثیه مستأجر صورت جلسه شده و به انبار عمومی منتقل می شود. هزینه های حمل و نگهداری بر عهده مستأجر خواهد بود.
* اگر ملک در تصرف شخص ثالث باشد:
در صورتی که ملک در تصرف شخصی غیر از مستأجر باشد که دستور تخلیه علیه او صادر شده است، دستور تخلیه همچنان اجرا می شود، حتی اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد. این یک استثنا بر اصل کلی است.
* اگر موجر از تحویل ملک در پایان قرارداد خودداری کند:
اگر موجر به هر دلیلی از تحویل گرفتن ملک در پایان قرارداد خودداری کند و مستأجر کلید را به وی ندهد، مستأجر می تواند با ارسال اظهارنامه و تحویل کلید به دادگاه، درخواست مطالبه خسارت کند.

این نکات، دریچه ای به سوی پیچیدگی های فرآیند حقوقی تخلیه می گشایند و نشان می دهند که با آگاهی و برنامه ریزی دقیق، می توان از بسیاری از مشکلات پیشگیری کرد و با اطمینان خاطر بیشتری در این مسیر گام برداشت.

نتیجه گیری

در نهایت، مواجهه با مستأجری که پس از پایان مدت قرارداد از تخلیه ملک خودداری می کند، می تواند تجربه ای چالش برانگیز برای هر موجری باشد. با این حال، دستور تخلیه فوری به عنوان یک ابزار قانونی قدرتمند و سریع، راهگشای این مشکل است و به موجران امکان می دهد تا حقوق خود را به بهترین شکل ممکن احقاق کنند. همانطور که در این مقاله به تفصیل بیان شد، موفقیت در این فرآیند، در گروی دقت و توجه به چند اصل کلیدی است: جمع آوری مدارک لازم به صورت کامل و بدون نقص، و رعایت تمامی شرایط قانونی که برای صدور این دستور ضروری هستند.

از قرارداد اجاره کتبی با امضای دو شاهد یا ثبت در سامانه های رسمی، تا استرداد یا واریز ودیعه مستأجر به صندوق دادگستری، هر یک از این گام ها برای پیشبرد سریع و موفقیت آمیز فرآیند، حیاتی هستند. توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل، از مشاوره و کمک یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید. تجربه و دانش وکیل می تواند نه تنها به تسریع فرآیند کمک کند، بلکه از بروز هرگونه اشتباه حقوقی و اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کرده و اطمینان خاطر لازم را برای شما به ارمغان آورد. این راهنمای جامع، کوشید تا تمامی ابهامات پیرامون مدارک لازم برای دستور تخلیه فوری را برطرف سازد و موجران را برای یک تجربه حقوقی موفقیت آمیز توانمند کند.