اگر خریدار پول ملک را نپردازد

مواجهه با خریدار ملک که از پرداخت ثمن معامله خودداری می کند، می تواند به یک کابوس حقوقی و مالی برای فروشنده تبدیل شود. در چنین شرایطی، فروشنده تنها نیست؛ قانون مسیرهایی را برای احقاق حقوق او پیش بینی کرده است.

تجربه نشان داده است که یکی از دغدغه های بزرگ فروشندگان ملک، مواجهه با موقعیتی است که خریدار به تعهد خود مبنی بر پرداخت ثمن معامله عمل نمی کند. تصور کنید که تمامی مراحل سخت فروش ملک را پشت سر گذاشته اید، از آگهی دادن و بازدیدها گرفته تا مذاکرات نفس گیر و در نهایت، امضای مبایعه نامه. اما درست در لحظه موعود، خریدار از پرداخت پول ملک سرباز می زند. این وضعیت نه تنها از نظر مالی آزاردهنده است، بلکه بار روانی سنگینی نیز بر دوش فروشنده می گذارد و او را در بلاتکلیفی عمیقی فرو می برد. در چنین بزنگاهی، آگاهی از حقوق قانونی و مسیرهای پیش رو برای حل این چالش، حیاتی و ضروری به نظر می رسد. فروشنده نیاز دارد بداند که چگونه می تواند از حقوق خود دفاع کرده و از ابزارهای قانونی برای مطالبه حقش استفاده کند.

چالش عدم پرداخت ثمن در معاملات ملکی و ضرورت آگاهی حقوقی

هر معامله ملکی با آرزوی رسیدن به یک نتیجه مطلوب و رضایت بخش آغاز می شود. اما گاهی اوقات، مسیر معاملات آن طور که انتظار می رود، پیش نمی رود و چالش هایی پیش می آید که می تواند شیرینی معامله را به تلخی مبدل سازد. یکی از رایج ترین و نگران کننده ترین این چالش ها، عدم پرداخت ثمن یا قیمت معامله توسط خریدار است. در چنین سناریویی، فروشنده ای که سرمایه اصلی خود را در گرو این معامله قرار داده، ممکن است دچار استیصال شود. او خود را در موقعیتی می یابد که ملک خود را فروخته، اما پول آن را دریافت نکرده است. درک حقوقی این وضعیت و یافتن راه حل های عملی برای آن، نه تنها یک نیاز، بلکه یک ضرورت است.

در معاملات ملکی، ثمن به عنوان رکن اصلی و قلب تپنده معامله شناخته می شود. بدون آن، ماهیت عقد بیع زیر سؤال رفته و فروشنده در معرض ضرر و زیان قرار می گیرد. پیچیدگی های حقوقی مربوط به مطالبه ثمن معامله ملک یا فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن، ایجاب می کند که فروشندگان آگاهی کاملی از حقوق و وظایف خود داشته باشند تا بتوانند در مواجهه با چنین مشکلاتی، بهترین و مؤثرترین تصمیمات را اتخاذ کنند.

ثمن معامله چیست و نقش آن در عقد بیع ملک؟

برای ورود به بحث چالش های عدم پرداخت ثمن، ابتدا باید به درستی درک کنیم که ثمن معامله چیست و چه جایگاهی در عالم حقوق دارد. در زبان حقوقی، ثمن به قیمت یا بهایی گفته می شود که خریدار در ازای مال خریداری شده (مبیع) به فروشنده می پردازد. این تعریف در ماده 338 قانون مدنی به وضوح بیان شده است که عقد بیع را تملیک عین به عوض معلوم تعریف می کند. در این تعریف، عوض معلوم همان ثمن است.

تعریف ثمن: تفاوت آن با مبیع

ثمن دقیقاً در مقابل مبیع قرار می گیرد. اگر مبیع، همان مال مورد معامله باشد (مثلاً یک واحد آپارتمان یا یک قطعه زمین)، ثمن آن مبلغ پولی یا ارزش دیگری است که خریدار در ازای به دست آوردن آن ملک، متعهد به پرداختش می شود. این تمایز اساسی است؛ زیرا هر یک تعهدات خاص خود را برای طرفین ایجاد می کنند.

اهمیت تعیین ثمن

یکی از شروط اساسی برای صحت هر معامله ای، معلوم و معین بودن ثمن است. ماده 190 قانون مدنی صراحتاً بیان می کند که موضوع معامله باید معلوم و معین باشد. این یعنی خریدار و فروشنده باید بر سر مبلغ دقیق ثمن توافق کنند. در صورتی که ثمن مبهم یا نامشخص باشد، معامله از اساس باطل خواهد بود. این موضوع تضمین کننده این است که هیچ گونه ابهامی در مورد تعهدات مالی طرفین وجود نداشته باشد و هر دو طرف با آگاهی کامل وارد معامله شوند.

روش های پرداخت ثمن و لزوم تصریح در قرارداد

تجربه معاملات ملکی نشان می دهد که نحوه پرداخت ثمن می تواند بسیار متنوع باشد. از پرداخت نقدی و لحظه ای در زمان امضای قرارداد گرفته تا پرداخت از طریق چک، اقساط طولانی مدت، تهاتر (مبادله کالا به کالا یا ملک به ملک) و حتی واریز به حساب بانکی. نکته کلیدی این است که هر یک از این روش ها باید به دقت و با جزئیات کامل در مبایعه نامه قید شوند. مشخص کردن تاریخ های دقیق پرداخت، شماره چک ها، حساب های بانکی و هر شرط دیگری که بر نحوه پرداخت ثمن تأثیر می گذارد، از بروز سوءتفاهم ها و دعاوی احتمالی در آینده جلوگیری می کند.

تعهدات خریدار: ماده 394 و 395 قانون مدنی

مواد 394 و 395 قانون مدنی به صراحت تعهد اصلی خریدار را بیان می کنند: «مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است، تأدیه نماید.» این یعنی خریدار موظف است دقیقاً طبق آنچه در قرارداد آمده، پول ملک را بپردازد. هرگونه تخلف از این تعهد، می تواند منجر به ایجاد حقوقی برای فروشنده، از جمله مطالبه ثمن یا حتی فسخ قرارداد شود.

اقدامات اولیه فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن ملک

زمانی که خریدار به تعهد خود در پرداخت ثمن ملک عمل نمی کند، قدم های اولیه و هوشمندانه فروشنده می تواند تأثیر زیادی در روند حقوقی آتی داشته باشد. این اقدامات نه تنها به عنوان مستندات محکمه پسند عمل می کنند، بلکه راه را برای پیگیری های بعدی هموار می سازند.

ارسال اظهارنامه قضایی: ابزاری مهم برای شروع فرآیند حقوقی

یکی از نخستین و مهم ترین اقداماتی که فروشنده باید انجام دهد، ارسال اظهارنامه قضایی است. این کار تنها یک اعلام ساده نیست، بلکه یک سند حقوقی رسمی و حیاتی به شمار می رود. هدف اصلی از ارسال اظهارنامه، اعلام رسمی تخلف خریدار از تعهدش (یعنی عدم پرداخت ثمن) و اعطای مهلتی مشخص به او برای انجام تعهد است. علاوه بر این، اظهارنامه می تواند نقطه شروع محاسبه خسارت تأخیر تأدیه باشد. بدون این اخطار رسمی، مطالبه خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ دادخواست محاسبه خواهد شد، نه از زمان تخلف.

برای تنظیم و ارسال اظهارنامه قضایی، باید جزئیات قرارداد (مانند تاریخ، شماره مبایعه نامه، مبلغ ثمن، زمان و نحوه پرداخت) به وضوح ذکر شود. همچنین، باید یک مهلت منطقی برای پرداخت ثمن تعیین شود و تصریح گردد که در صورت عدم پرداخت در این مهلت، فروشنده حق فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت را خواهد داشت. این مستند به عنوان یک تیر خلاص عمل می کند و نشان می دهد که فروشنده تمام تلاش خود را برای حل مسالمت آمیز مشکل انجام داده است.

مذاکره و سازش: فرصتی برای حل و فصل خارج از دادگاه

هرچند ارسال اظهارنامه یک اقدام رسمی است، اما در بسیاری از موارد، تلاش برای مذاکره و سازش خارج از فضای دادگاه می تواند نتایج بهتری به دنبال داشته باشد. گاهی اوقات، مشکلات مالی خریدار موقتی است و با کمی انعطاف یا تغییر در نحوه پرداخت، می توان به توافق رسید. حل و فصل دوستانه نه تنها از هزینه های دادرسی و طولانی شدن روند پرونده می کاهد، بلکه می تواند روابط را حفظ کرده و از آسیب های جانبی به هر دو طرف جلوگیری کند. البته، حتی در صورت مذاکره، بهتر است نتایج توافقات به صورت مکتوب و رسمی ثبت شوند تا از بروز اختلافات جدید پیشگیری شود.

جمع آوری مستندات: قلب هر پرونده حقوقی

در هر پرونده حقوقی، مدارک و مستندات حرف اول را می زنند. برای فروشنده ای که با مشکل عدم پرداخت ثمن مواجه است، جمع آوری تمامی مدارک مرتبط حیاتی است. این مدارک شامل موارد زیر می شود:

• مبایعه نامه یا قولنامه: سند اصلی و اساس معامله.
• چک ها و گواهی عدم پرداخت: در صورتی که پرداخت ثمن با چک بوده و برگشت خورده باشد.
• رسیدهای بانکی: اگر قسمتی از ثمن پرداخت شده و رسید آن موجود باشد.
• اظهارنامه های قضایی: مدارک مربوط به اخطارهای رسمی ارسال شده.
• پیامک ها، ایمیل ها یا مکاتبات: هرگونه ارتباط کتبی که نشان دهنده تعهد خریدار یا اقرار به عدم پرداخت باشد.

این مستندات به دادگاه کمک می کنند تا تصویر روشنی از وضعیت موجود داشته باشد و تصمیم گیری عادلانه ای اتخاذ کند. بدون مدارک کافی، حتی حقانیت فروشنده نیز ممکن است به سختی اثبات شود.

گزینه های حقوقی فروشنده در مواجهه با عدم پرداخت پول ملک

پس از طی کردن مراحل اولیه و در صورت عدم همکاری خریدار، فروشنده وارد فاز اقدامات حقوقی می شود. در این مرحله، دو گزینه اصلی و متفاوت پیش روی او قرار دارد: مطالبه ثمن و یا فسخ قرارداد. انتخاب هر یک از این مسیرها بستگی به شرایط خاص معامله، مفاد قرارداد و البته، خواست و اراده فروشنده دارد.

الف) مطالبه ثمن و خسارت تاخیر تادیه: اصرار بر ادامه معامله

در برخی مواقع، فروشنده با وجود تأخیر در پرداخت، همچنان تمایل به پابرجا ماندن معامله و دریافت پول ملک را دارد. این انتخاب معمولاً زمانی رخ می دهد که بازار مسکن رشد صعودی دارد و فسخ معامله می تواند به ضرر فروشنده تمام شود، یا زمانی که حق فسخ او به دلایلی ساقط شده باشد. در این حالت، مسیر مطالبه ثمن معامله ملک و خسارت تأخیر تأدیه پیش روی فروشنده قرار می گیرد.

شرایط و نحوه طرح دادخواست الزام به پرداخت ثمن

برای الزام به پرداخت ثمن ملک، فروشنده باید دادخواستی با همین عنوان به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک یا اقامتگاه خریدار ارائه دهد. مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا، دادگاه حقوقی است. مدارک مورد نیاز برای این دادخواست شامل موارد زیر است:

• مبایعه نامه یا قولنامه اصلی.
• اظهارنامه ای که قبلاً برای خریدار ارسال شده است.
• مدارک هویتی فروشنده.
• در صورت وجود، گواهی عدم پرداخت چک (اگر پرداخت با چک بوده).

در این دادخواست، فروشنده از دادگاه می خواهد که خریدار را به پرداخت ثمن معامله و همچنین خسارات تأخیر تأدیه محکوم کند.

مطالبه خسارت تاخیر تادیه (ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی)

یکی از مهم ترین بخش های دعوای مطالبه ثمن، درخواست خسارت تأخیر تأدیه است. این خسارت به دلیل ضرری که فروشنده بابت عدم دریافت به موقع پول خود متحمل شده، به او تعلق می گیرد. شرایط مطالبه این خسارت بر اساس ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی شامل موارد زیر است:

• موعد سررسید: باید برای پرداخت ثمن موعد مشخصی تعیین شده باشد.
• مطالبه رسمی: فروشنده باید به صورت رسمی و از طریق ارسال اظهارنامه، ثمن را مطالبه کرده باشد.
• تمکن مدیون: خریدار باید توانایی مالی پرداخت ثمن را داشته باشد.

نحوه محاسبه خسارت تأخیر تأدیه بر اساس شاخص تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی است. این یعنی مبلغ خسارت با گذشت زمان و افزایش تورم، افزایش می یابد و تا زمان اجرای حکم دادگاه محاسبه خواهد شد. این موضوع می تواند انگیزه خوبی برای خریدار باشد تا هرچه سریع تر بدهی خود را تسویه کند.

درخواست تامین خواسته: تضمین اجرای حکم

یکی از نگرانی های اصلی فروشنده در دعوای مطالبه ثمن، این است که خریدار در طول فرآیند دادرسی، اموال خود را منتقل کند تا از اجرای حکم فرار کند. برای جلوگیری از این اتفاق، فروشنده می تواند همزمان با دادخواست الزام به پرداخت ثمن، درخواست تأمین خواسته نیز ارائه دهد. با صدور قرار تأمین خواسته، دادگاه دستور توقیف اموال خریدار (مانند حساب های بانکی، املاک دیگر یا خودرو) را صادر می کند و این اموال تا زمان صدور حکم نهایی، قابل نقل و انتقال نخواهند بود. این اقدام، امنیت خاطر بیشتری برای فروشنده ایجاد می کند و او را به دریافت حق خود امیدوار می سازد.

ب) فسخ قرارداد بیع به دلیل عدم پرداخت ثمن: راهکاری قاطع

گاهی اوقات، فروشنده به دلایل مختلفی مانند افزایش قیمت ملک، از دست دادن اعتماد به خریدار یا نیاز فوری به ملک، ترجیح می دهد که به جای مطالبه ثمن، قرارداد را فسخ کند. فسخ قرارداد بیع به دلیل عدم پرداخت ثمن، به معنای انحلال معامله و بازگرداندن وضعیت به قبل از عقد است. این مسیر حقوقی، تفاوت های اساسی با مطالبه ثمن دارد و شرایط خاص خود را می طلبد.

خیار تاخیر ثمن، شرط فاسخ و حق حبس، سه ابزار اصلی فروشنده برای فسخ قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن هستند که هر یک شرایط خاص خود را دارند و باید با دقت بررسی شوند.

خیار تاخیر ثمن (ماده 402 قانون مدنی)

یکی از مهم ترین حقوقی که قانون مدنی به فروشنده می دهد، خیار تاخیر ثمن است. این حق در ماده 402 قانون مدنی پیش بینی شده و شرایط خاصی برای اعمال آن وجود دارد:

1. مبیع (ملک) عین خارجی یا در حکم آن باشد: یعنی ملک باید وجود خارجی داشته باشد و نه فقط یک توصیف کلی.
2. عدم تعیین اجل برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع: اگر در قرارداد، مهلت مشخصی برای پرداخت ثمن یا تحویل ملک تعیین نشده باشد، این خیار قابل اعمال است.
3. گذشت سه روز از تاریخ بیع: این یک شرط زمانی مشخص است. پس از گذشت سه روز از تاریخ معامله، این حق برای فروشنده ایجاد می شود.
4. فروشنده ملک را تسلیم خریدار نکرده باشد: اگر فروشنده ملک را به خریدار تحویل داده باشد، این حق فسخ را از دست می دهد.
5. خریدار تمام ثمن را نپرداخته باشد: حتی پرداخت قسمتی از ثمن هم می تواند مانع اعمال این خیار شود.

نکته بسیار مهم: خیار تاخیر ثمن در معاملاتی که برای پرداخت ثمن مهلت تعیین شده (مانند معاملات اقساطی یا با چک مدت دار) جاری نیست. در این موارد، فروشنده تنها در صورتی می تواند قرارداد را فسخ کند که شرط فسخ صراحتاً در قرارداد گنجانده شده باشد.

شرط فاسخ (شرط خیار فسخ صریح در قرارداد)

برای بسیاری از فروشندگان، اتکا به خیار تاخیر ثمن به تنهایی کافی نیست، زیرا محدودیت های خاص خود را دارد. اینجا است که اهمیت شرط فاسخ یا شرط خیار فسخ صریح در قرارداد خود را نشان می دهد. فروشنده هوشمند، در مبایعه نامه شرط می کند که در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر (مثلاً در صورت برگشت خوردن چک یا تأخیر در پرداخت اقساط)، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. این شرط، دست فروشنده را برای فسخ معامله در شرایطی که خیار تاخیر ثمن قابل اعمال نیست، باز می گذارد. مکانیزم اعمال شرط فاسخ باید در قرارداد به وضوح قید شود، مثلاً با ارسال اظهارنامه یا اعلام کتبی. این شرط، قدرتی قراردادی به فروشنده می دهد که در شرایط پیش بینی نشده، از حقوقش دفاع کند.

حق حبس فروشنده (ماده 377 قانون مدنی)

یکی دیگر از ابزارهای حمایتی قانون برای فروشنده، حق حبس است که در ماده 377 قانون مدنی آمده است. طبق این ماده، هر یک از بایع و مشتری حق دارد که از تسلیم مبیع یا ثمن امتناع کند مگر اینکه طرف دیگر حاضر به تسلیم شود. این یعنی فروشنده می تواند تا زمانی که ثمن معامله را به طور کامل دریافت نکرده، از تسلیم ملک به خریدار خودداری کند. شرط اعمال حق حبس این است که تسلیم ملک و پرداخت ثمن به صورت همزمان باشد و برای هیچ کدام مهلتی جداگانه تعیین نشده باشد. تفاوت اصلی حق حبس با خیار تاخیر ثمن در این است که حق حبس برای فسخ معامله نیست، بلکه ابزاری برای فشار آوردن به خریدار برای انجام تعهدش است.

نحوه طرح دادخواست تایید فسخ معامله

پس از اینکه فروشنده بر اساس یکی از خیارات قانونی (مانند خیار تاخیر ثمن) یا شرط صریح در قرارداد، حق فسخ خود را اعمال کرد، لازم است که برای تأیید این فسخ به دادگاه مراجعه کند. دادخواست تأیید فسخ معامله با دادخواست الزام به پرداخت ثمن کاملاً متفاوت است. در اینجا، فروشنده نمی خواهد که خریدار پول را بپردازد، بلکه می خواهد قرارداد منحل شود و ملک به خودش بازگردد. مراحل و مدارک مشابه دادخواست الزام به پرداخت ثمن است، با این تفاوت که خواسته اصلی، تأیید فسخ و متعاقباً بازگشت ملک به فروشنده است. در صورت فسخ قرارداد، ثمن پرداختی توسط خریدار (در صورت وجود) باید به او بازگردانده شود.

مواردی که حق فسخ فروشنده را ساقط می کند (سقوط خیارات)

در دنیای معاملات ملکی، همان طور که حقوقی برای فروشنده در نظر گرفته شده، محدودیت هایی نیز برای اعمال آن حقوق وجود دارد. گاهی اوقات، برخی از اقدامات فروشنده یا خریدار می تواند منجر به سقوط حق فسخ فروشنده شود. شناخت این موارد بسیار مهم است تا فروشنده ناخواسته و بدون اطلاع، حق خود را از دست ندهد.

سقوط خیار تاخیر ثمن (مواد 403، 404، 405 قانون مدنی)

خیار تاخیر ثمن، که یکی از ابزارهای قدرتمند فروشنده برای فسخ قرارداد است، در شرایط خاصی می تواند از بین برود. مواد 403، 404 و 405 قانون مدنی به تفصیل به این موارد پرداخته اند:

1. التزام فروشنده به بیع (ماده 403): اگر فروشنده پس از گذشت سه روز و ایجاد حق فسخ، به نحوی عمل کند که نشان دهنده قصد او برای ادامه معامله و مطالبه ثمن باشد، حق فسخ او ساقط می شود. مثلاً اگر رسماً به خریدار نامه بنویسد و ثمن را مطالبه کند، این اقدام می تواند نشانه ای از التزام او به بیع باشد.
2. تحویل تمام یا قسمتی از ملک به خریدار (ماده 404): یکی از شرایط اصلی خیار تاخیر ثمن این بود که فروشنده ملک را به خریدار تسلیم نکرده باشد. بنابراین، اگر فروشنده تمام یا حتی قسمتی از ملک را به خریدار تحویل دهد، حق فسخ او به دلیل تاخیر ثمن ساقط خواهد شد. این موضوع اهمیت بسیار زیادی دارد و فروشندگان باید در خصوص تحویل ملک، نهایت دقت را به خرج دهند.
3. امتناع فروشنده از دریافت ثمن (ماده 405): اگر خریدار ثمن را حاضر کند و قصد پرداخت داشته باشد، اما فروشنده از دریافت آن خودداری کند، حق فسخ او ساقط می شود. این ماده از سوءاستفاده فروشنده جلوگیری می کند.
4. دادن ضامن توسط مشتری یا حواله دادن ثمن توسط بایع: اگر خریدار برای پرداخت ثمن، ضامن معتبر ارائه دهد یا فروشنده ثمن را به شخص ثالثی حواله دهد و آن حواله مورد قبول قرار گیرد، خیار تاخیر ثمن ساقط خواهد شد، زیرا در این صورت، تضمین پرداخت ثمن فراهم آمده است.

نکات حقوقی و عملی مهم در خصوص پرداخت ثمن ملک

در هر معامله ملکی، رعایت نکات حقوقی و عملی دقیق می تواند از بروز اختلافات و دعاوی پرهیز کند. حتی با وجود یک قرارداد محکم، جزئیات کوچک می توانند سرنوشت ساز باشند. در ادامه به برخی از این نکات مهم می پردازیم.

الف) بار اثبات پرداخت ثمن: بر عهده کیست؟

یکی از اصول مهم حقوقی در دعاوی مربوط به ثمن معامله، «اصل بر عدم پرداخت» است. این بدان معناست که در صورت ادعای فروشنده مبنی بر عدم دریافت پول ملک، بار اثبات پرداخت بر عهده خریدار است. به عبارت دیگر، فروشنده نیازی به اثبات عدم دریافت ندارد، بلکه خریدار است که باید مدارک و دلایل کافی برای اثبات پرداخت ثمن را به دادگاه ارائه دهد. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:

• رسیدهای واریز وجه به حساب بانکی فروشنده.
• تأییدیه های تهاتر (در صورت مبادله).
• اقرار کتبی فروشنده در قرارداد یا سایر اسناد مبنی بر دریافت ثمن.
• شهادت شهود (در صورت وجود).

همیشه تأکید می شود که خریداران باید برای هر پرداختی، رسید کتبی و معتبر دریافت کنند.

ب) پرداخت ثمن از طریق چک: ظرافت های حقوقی

پرداخت ثمن از طریق چک بسیار رایج است، اما این روش ظرافت های حقوقی خاص خود را دارد. آیا برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت ثمن است؟ پاسخ مثبت است، به شرطی که در قرارداد صراحتاً قید شده باشد که تسویه نقدی شرط اصلی است و چک صرفاً ابزار پرداخت تلقی شود. فروشنده باید در صورت برگشت خوردن چک، بلافاصله اقدام به دریافت گواهی عدم پرداخت از بانک کند. همچنین، برای اینکه حق فسخ در صورت برگشت چک برای فروشنده محفوظ بماند، باید این شرط به وضوح در قرارداد ذکر شود. در صورت برگشت خوردن چک، فروشنده می تواند هم دعوای حقوقی و کیفری مطالبه وجه چک را مطرح کند و هم در صورت داشتن شرط فسخ در قرارداد، به فسخ معامله اقدام نماید.

ج) پرداخت ثمن به حساب اشخاص ثالث یا توسط شخص ثالث: ضرورت دقت

گاهی اوقات پیش می آید که خریدار، ثمن معامله را به حساب شخصی غیر از فروشنده (به دستور فروشنده) واریز می کند یا شخص ثالثی پول را به جای خریدار می پردازد. در چنین مواردی، لزوم توافق کتبی و صریح در قرارداد، حیاتی است. این توافق باید به وضوح مشخص کند که واریز وجه به حساب شخص ثالث به منزله دریافت ثمن توسط فروشنده است و یا اینکه پرداخت توسط شخص ثالث، تعهد خریدار را ساقط می کند. در صورت عدم تصریح، ممکن است اختلافات جدی در آینده بروز کند.

د) رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/3/4 هیات عمومی دیوان عالی کشور: تقویت جایگاه شرط فسخ

رأی وحدت رویه شماره 810 دیوان عالی کشور، یک نقطه عطف در حمایت از حق فسخ فروشنده است. این رأی مقرر می دارد که اگر در قرارداد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ، حتی اگر خریدار ملک را به دیگری فروخته باشد، ملک باید به فروشنده اول بازگردد. این رأی، اهمیت درج شرط فسخ در قرارداد و رعایت آن را بیش از پیش پررنگ می کند و یک آرامش خاطر برای فروشندگان ایجاد می نماید.

ه) اهمیت تنظیم دقیق مبایعه نامه: پایه و اساس امنیت معامله

تمامی مشکلاتی که در خصوص عدم پرداخت ثمن پیش می آید، ریشه در یک مبایعه نامه غیردقیق یا ناقص دارد. تنظیم دقیق مبایعه نامه، ستون فقرات یک معامله امن است. فروشنده باید اطمینان حاصل کند که تمامی جزئیات مربوط به زمان بندی پرداخت ها، ضمانت اجراها در صورت تخلف، وجه التزام (جریمه دیرکرد) و شرایط صریح فسخ، به وضوح در قرارداد ذکر شده باشند. توصیه می شود پیش از امضای هر قراردادی، حتماً از مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص ملکی بهره مند شوید. این اقدام پیشگیرانه، می تواند شما را از هزینه ها و مشکلات بسیار سنگین تری در آینده نجات دهد.

نمونه دادخواست تایید فسخ معامله ملک به دلیل عدم پرداخت ثمن

تصور کنید که تمامی مسیرهای مسالمت آمیز را پیموده اید و خریدار همچنان به تعهد خود عمل نکرده است. در این مرحله، فروشنده ناگزیر است برای تأیید فسخ معامله به دادگاه مراجعه کند. نمونه دادخواست زیر می تواند چارچوبی برای تنظیم خواسته فروشنده باشد:

عنوان دادخواست: تأیید فسخ قرارداد بیع به دلیل عدم پرداخت ثمن

خواهان: (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس فروشنده)

خوانده: (نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس و شماره تماس خریدار)

خواسته:

1. تأیید فسخ قرارداد بیع شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ قرارداد] بابت فروش [مشخصات ملک مورد معامله، مانند آدرس دقیق، پلاک ثبتی و مساحت].
2. محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه های قانونی).

دلایل و منضمات:

• تصویر مصدق مبایعه نامه یا قولنامه.
• تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده مبنی بر اعلام تخلف و اعمال حق فسخ.
• گواهی عدم پرداخت چک (در صورت وجود و مرتبط بودن با عدم پرداخت ثمن).
• تصویر مصدق مدارک مالکیت ملک (سند رسمی).
• وکالتنامه وکیل (در صورت اعطای وکالت به وکیل).

شرح دادخواست:

«ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهر محل وقوع ملک] با سلام و احترام،

اینجانب خواهان به استحضار می رسانم که در تاریخ [تاریخ قرارداد] طی مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه]، [مشخصات ملک] را به خوانده محترم آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خریدار] فروخته ام. ثمن کل معامله مبلغ [مبلغ کل ثمن] بوده که بر اساس بند [شماره بند مربوطه] قرارداد، مقرر گردید نحوه پرداخت آن به شرح زیر باشد: [جزئیات زمان بندی و نحوه پرداخت را به دقت شرح دهید؛ مثلاً، مبلغ [مبلغ] نقداً در زمان عقد پرداخت شد و الباقی مبلغ [مبلغ باقیمانده] طی [تعداد] فقره چک به شماره های [شماره چک ها] در تاریخ های [تاریخ های سررسید] باید پرداخت می شد].

متاسفانه، خوانده محترم از تاریخ [تاریخ تخلف] تاکنون از انجام تعهدات خود در پرداخت ثمن معامله امتناع ورزیده است [در صورت وجود چک برگشتی، و چک شماره [شماره چک] مورخ [تاریخ سررسید] ایشان نیز پس از مراجعه به بانک، بلامحل اعلام و گواهی عدم پرداخت آن صادر گردیده است].

با توجه به عدم پرداخت ثمن در موعد مقرر و بر اساس [استناد به یکی از موارد قانونی فسخ؛ مثلاً خیار تاخیر ثمن مطابق ماده 402 قانون مدنی یا شرط صریح فسخ مندرج در بند [شماره بند] مبایعه نامه]، اینجانب حق فسخ خود را به موجب اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] به خوانده اعلام نموده ام.

حال با توجه به مراتب فوق و تخلف خوانده از تعهدات قراردادی، از محضر محترم دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تأیید فسخ قرارداد بیع مذکور و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی را دارم.

با تشکر و احترام،

نام و نام خانوادگی خواهان

امضاء»

نتیجه گیری و توصیه پایانی: نقش بی بدیل وکیل متخصص ملکی

در پیچیدگی های معاملات ملکی و در مواجهه با چالش عدم پرداخت ثمن، آنچه بیش از هر چیز دیگری اهمیت می یابد، آگاهی و اقدام به موقع است. همان طور که در این مقاله بررسی شد، فروشنده با ابزارهای حقوقی متعددی برای دفاع از حقوق خود، از مطالبه ثمن و خسارات تا فسخ قرارداد، مجهز است. اما انتخاب مسیر درست، تنظیم صحیح دادخواست، جمع آوری مدارک لازم و پیگیری مجدانه پرونده، کاری تخصصی است که نیازمند دانش و تجربه حقوقی بالاست.

تجربه عملی نشان داده است که نقش بی بدیل وکیل متخصص ملکی در چنین شرایطی انکارناپذیر است. وکیلی که به قوانین و رویه های قضایی مربوط به معاملات ملکی اشراف کامل دارد، می تواند از همان ابتدای کار، با تنظیم دقیق قرارداد، از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند. در صورت بروز مشکل، او می تواند بهترین راهکار قانونی را برای شما ترسیم کرده، شما را در تمامی مراحل ارسال اظهارنامه، طرح دادخواست و پیگیری های دادگاه همراهی کند. یک وکیل متخصص، نه تنها به شما در احقاق حقوق کمک می کند، بلکه با دانش خود، از هدر رفتن زمان، انرژی و منابع مالی شما در مسیرهای نادرست جلوگیری خواهد کرد. بنابراین، در چنین موقعیت های حساسی، بهره مندی از مشاوره و وکالت تخصصی، نه یک انتخاب، که یک سرمایه گذاری برای حفظ منافع شماست.