دادخواست فروش ملک مشاعی

دادخواست فروش ملک مشاعی راهکاری قانونی است برای مالکین مشترکی که در مدیریت، استفاده یا تقسیم ملک به توافق نمی رسند. این فرآیند حقوقی، مسیر حل اختلافات و فروش عادلانه ملک را از طریق مراجع قضایی هموار می سازد.

در دنیای پیچیده روابط حقوقی و مالی، مالکیت مشترک یا مشاع بر یک دارایی، خواه یک قطعه زمین، یک واحد آپارتمان یا حتی یک ملک تجاری، می تواند چالش های فراوانی را به همراه داشته باشد. شاید این ملک از طریق ارث به شما و خواهر و برادرتان رسیده باشد، یا با شریک تجاری خود اقدام به خرید ملکی کرده باشید. در هر صورت، زمانی که توافق و همدلی میان شرکا از بین می رود یا نیاز به نقدینگی پیدا می شود و امکان تقسیم فیزیکی ملک نیز وجود ندارد، یک راهکار حقوقی مشخص برای خروج از این وضعیت ضروری است. اینجاست که مفهوم «دادخواست فروش ملک مشاعی» معنا پیدا می کند و به عنوان یک ابزار قدرتمند قانونی، به یاری مالکان می آید. این راهنمای جامع، شما را در تمامی مراحل این فرآیند، از درک مفهوم مالکیت مشاع تا تقدیم دادخواست، مزایده و تقسیم عواید، گام به گام همراهی می کند.

درک مبانی ملک مشاع و ضرورت فروش آن

پیش از آنکه وارد پیچیدگی های فرآیند حقوقی شویم، لازم است درک روشنی از مفهوم ملک مشاع و دلایلی که یک مالک را به سمت دستور فروش ملک مشاع سوق می دهد، به دست آوریم.

ملک مشاع چیست؟

تصور کنید شما و چند نفر دیگر، به صورت مشترک و بدون اینکه سهم هر یک به صورت دقیق و فیزیکی در سند تفکیک شده باشد، مالک یک ملک هستید. این وضعیت را مالکیت مشاع می نامند. در این نوع مالکیت، هر یک از مالکان در تمام جزء به جزء ملک سهم دارد و نمی تواند ادعا کند که کدام بخش مشخص از ملک تنها متعلق به اوست. این شراکت می تواند در مورد عرصه (زمین) و اعیان (بنا) به صورت همزمان یا فقط در یکی از آنها وجود داشته باشد. آپارتمان ها (در بخش های مشترک مانند راهرو یا حیاط)، زمین های کشاورزی به ارث رسیده یا خانه هایی که به صورت مشترک خریداری شده اند، همگی مثال هایی از املاک مشاع هستند.

• تعریف حقوقی و ویژگی های کلیدی: سهم هر مالک به صورت کسری از کل (مثلاً دو دانگ از شش دانگ) بیان می شود، اما این کسر در واقعیت و از نظر فیزیکی، به جزء مشخصی از ملک اشاره نمی کند. هر مالک حق تصرف و استفاده در تمام ملک را دارد، مشروط بر اینکه مانع تصرف و استفاده سایر شرکا نشود.
• دلایل رایج برای ایجاد مالکیت مشاع:
  • ارث: یکی از شایع ترین دلایل مالکیت مشاع، به ارث رسیدن ملک به چند ورثه است.
  • خرید مشترک: زمانی که چند نفر با هم اقدام به خرید ملکی می کنند.
  • مشارکت در ساخت: در پروژه های ساختمانی که زمین متعلق به یک نفر و هزینه ساخت متعلق به دیگری است.

چرا به دستور فروش ملک مشاع نیاز پیدا می کنیم؟

همان طور که مالکیت مشاع می تواند به دلایل مختلفی ایجاد شود، چالش های آن نیز گوناگون است. بسیاری از مالکان در شرایط زیر احساس می کنند که دستور فروش ملک مشاع تنها راه حل باقی مانده است:

• عدم توافق مالکین: شرکا ممکن است بر سر نحوه اداره، بهره برداری، بازسازی یا حتی اجاره دادن ملک به توافق نرسند. این اختلافات گاهی به بن بست های غیرقابل حل می انجامد.
• نیاز به نقد کردن سهم الشرکه: یکی از مالکان ممکن است به دلایل شخصی یا مالی، نیاز فوری به سهم خود از ملک به صورت نقدی داشته باشد، اما سایر شرکا تمایلی به خرید سهم او یا فروش کل ملک نداشته باشند.
• غیرقابل افراز بودن ملک: این یکی از مهم ترین دلایل است. افراز به معنای تقسیم فیزیکی ملک است، اما بسیاری از املاک (مانند یک واحد آپارتمان کوچک یا زمینی که با تقسیم از کاربری می افتد) از نظر قانونی یا عرفی غیرقابل افراز هستند.

تفاوت کلیدی: افراز در اداره ثبت و دستور فروش در دادگاه

هنگامی که بحث فروش ملک مشاع پیش می آید، اغلب دو واژه افراز و دستور فروش در کنار هم مطرح می شوند. درک تفاوت این دو مفهوم و ترتیب منطقی اقدامات، برای مالکان حیاتی است.

1. افراز (تقسیم فیزیکی): افراز به معنای تقسیم کردن یک ملک مشاع به قطعات کوچکتر و مجزا است، به گونه ای که هر شریک مالکیت انحصاری بر سهم خود در یک قطعه معین را به دست آورد. این فرآیند معمولاً در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام می شود و در صورتی امکان پذیر است که ملک از نظر فنی و قانونی قابلیت تقسیم بدون کاهش ارزش جدی یا از دست دادن کاربری را داشته باشد.
2. دستور فروش (فروش کل ملک و تقسیم پول): اگر ملک غیرقابل افراز باشد، یعنی امکان تقسیم فیزیکی آن وجود نداشته باشد (یا تقسیم آن به ضرر یکی از شرکا باشد)، در این صورت تنها راه حل قانونی فروش کل ملک از طریق مزایده عمومی و تقسیم بهای حاصله میان مالکان به نسبت سهم الشرکه آن ها خواهد بود. این فرآیند در صلاحیت دادگاه است.

ترتیب منطقی اقدامات این است: ابتدا باید درخواست افراز به اداره ثبت تقدیم شود. اگر اداره ثبت، ملک را غیرقابل افراز تشخیص دهد و گواهی عدم افراز صادر کند، آنگاه می توان برای صدور دستور فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کرد. این گواهی به عنوان مهمترین سند برای دادخواست فروش، نقش کلیدی ایفا می کند.

فرآیند حقوقی گام به گام تا صدور دستور فروش ملک مشاع

برای مالکان مشاعی که به دنبال راهکاری برای پایان دادن به وضعیت شراکت و نقد کردن سهم خود هستند، آشنایی با مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع یک ضرورت است. این مسیر، شامل چندین گام دقیق و مستند است که از اداره ثبت آغاز شده و در نهایت به دادگاه ختم می شود.

گام ۱: درخواست افراز از اداره ثبت اسناد و املاک

اولین گامی که یک مالک مشاع برای فروش ملک باید بردارد، تلاش برای افراز آن است. این اقدام، دروازه ورود به مراحل بعدی و کسب گواهی عدم افراز است که بدون آن، دادگاه به درخواست فروش رسیدگی نمی کند.

• چه کسانی می توانند درخواست دهند؟ یک یا چند نفر از مالکین مشاع می توانند درخواست افراز ملک خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک تقدیم کنند. برای این کار، حضور تمامی مالکین الزامی نیست.
• مدارک لازم برای درخواست افراز:
  • اصل یا تصویر مصدق سند مالکیت مشاع (برای تمامی مالکین).
  • کارت ملی و شناسنامه متقاضی.
  • نقشه ثبتی ملک (در صورت وجود).
• نقش اداره ثبت و صلاحیت آن در افراز: اداره ثبت مسئول بررسی فنی و قانونی قابلیت تقسیم ملک است. کارشناسان ثبت، ملک را مورد بازدید قرار می دهند تا مشخص شود آیا تقسیم فیزیکی آن بدون ضرر به مالکان و بدون از دست دادن کاربری امکان پذیر است یا خیر.
• مهلت رسیدگی و نحوه اعلام نظر: اداره ثبت پس از بررسی، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا غیرقابل افراز بودن ملک اعلام می کند. این نظر به تمامی مالکان ابلاغ می شود.

گام ۲: دریافت گواهی عدم افراز (مهمترین سند برای دادخواست)

اگر اداره ثبت اسناد و املاک تشخیص دهد که ملک مورد نظر، قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) ندارد، گواهی عدم افراز صادر می کند. این گواهی، سند کلیدی است که به شما اجازه می دهد تا برای دستور فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کنید.

• معنای غیرقابل افراز بودن ملک: ملک زمانی غیرقابل افراز تلقی می شود که:
  • تقسیم آن باعث از بین رفتن یا کاهش شدید ارزش اقتصادی کل ملک شود (مانند یک واحد آپارتمان).
  • سهم هر یک از شرکا کمتر از حد نصاب های تعیین شده برای تفکیک (مانند حداقل متراژ برای قطعه زمین) باشد.
  • از نظر فنی و شهرسازی، تقسیم ملک ممکن نباشد.
• اهمیت گواهی عدم افراز: این گواهی، شرط لازم برای صلاحیت دادگاه در صدور دستور فروش است. بدون این سند، دادگاه درخواست فروش ملک مشاع را نمی پذیرد.
• نحوه اعتراض به رأی عدم افراز: در صورت عدم رضایت از رأی اداره ثبت مبنی بر عدم افراز، مالکان می توانند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنند.

گام ۳: تنظیم و تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه

پس از دریافت گواهی عدم افراز، مرحله حیاتی تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه آغاز می شود. این دادخواست باید با دقت و طبق اصول حقوقی تنظیم شود.

• صلاحیت دادگاه: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به این دادخواست است.
• طرفین دادخواست:
  • خواهان: مالک یا مالکان متقاضی فروش.
  • خوانده: سایر مالکین مشاع، حتی اگر با فروش موافق باشند، باید به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شوند.
• خواسته: تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع.
• دلایل و منضمات دادخواست (با جزئیات دقیق): ارائه این مدارک برای اثبات مالکیت و شرایط قانونی ضروری است:
  • تصویر مصدق سند مالکیت مشاع (برای تمامی مالکین).
  • اصل یا تصویر مصدق گواهی عدم افراز (فوق العاده مهم و کلیدی).
  • تصویر مصدق گواهی حصر وراثت (در املاک موروثی برای تعیین سهم ورثه).
  • وکالت نامه وکیل (در صورت استفاده از خدمات وکیل).
  • سایر اسناد مثبته مالکیت (مانند بنچاق، قولنامه و…).
• نکات کلیدی در نگارش متن دادخواست:

  متن دادخواست باید کاملاً واضح، حقوقی و مستند باشد. مشخصات دقیق خواهان و خواندگان، نشانی کامل ملک، شرح ماوقع به صورتی مختصر و مفید، و استناد به مواد قانونی مرتبط، از جمله نکات مهم نگارش است.

دادخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن مصوب 20/2/1358 هیات وزیران، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

برای درک بهتر فرآیند، در ادامه یک نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع ارائه شده است که می توانید با جایگذاری اطلاعات مربوط به پرونده خود، از آن استفاده کنید. این نمونه به شما کمک می کند تا با ساختار و محتوای یک دادخواست استاندارد آشنا شوید.

  ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

  با سلام و احترام،

  احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر] با کد ملی [کد ملی خواهان] به نشانی [نشانی کامل خواهان]، به موجب سند مالکیت [شماره سند] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره] به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] (به نشانی [نشانی دقیق ملک])، مالک [میزان سهم، مثال: دو دانگ از شش دانگ] مشاع از یک [نوع ملک: آپارتمان، قطعه زمین، تجاری و...] می باشم.

  خواندگان محترم نیز [میزان سهم خواندگان] مشاع از ملک مذکور را مالک می باشند. نظر به اینکه ادامه وضعیت مشارکت و عدم توافق بر سر نحوه استفاده و اداره ملک، موجبات تضییع حقوق و بروز اختلافات عدیده را فراهم آورده است، اینجانب پیشتر تقاضای افراز ملک موصوف را به اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] تقدیم نمودم.

  لیکن، اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت] طی گواهی شماره [شماره گواهی عدم افراز] مورخ [تاریخ گواهی عدم افراز]، رأی بر غیرقابل افراز بودن پلاک ثبتی مذکور صادر نموده و این تصمیم قطعی گردیده است.

  با عنایت به مراتب فوق و عدم امکان افراز ملک و از سوی دیگر عدم تمایل به ادامه وضعیت شراکت، به استناد مواد ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و ماده ۹ آیین نامه اجرایی آن، از محضر محترم دادگاه استدعا دارد ضمن رسیدگی، دستور مقتضی مبنی بر فروش ملک مشاع موصوف از طریق مزایده عمومی و تقسیم بهای حاصله فی مابین مالکین به نسبت سهم الشرکه هر یک را صادر فرمایید.

  مراتب جهت هرگونه دستور قضایی تقدیم می گردد.

  با احترام،
  [نام و امضای خواهان/وکیل] [تاریخ]

گام ۴: فرآیند رسیدگی و صدور دستور فروش توسط دادگاه

پس از تقدیم دادخواست و تکمیل مدارک، نوبت به بررسی آن توسط قاضی می رسد. این مرحله با حکم یا قرارهای معمول دادگاه تفاوت های مهمی دارد.

• تفاوت دستور فروش با حکم فروش: برخلاف یک حکم که جنبه ترافعی دارد و قابل تجدیدنظرخواهی است، دستور فروش ملک مشاع یک تصمیم قضایی است که فاقد جنبه ترافعی است. این بدان معناست که معمولاً نیازی به تشکیل جلسه دادرسی نیست و قابلیت تجدیدنظرخواهی ندارد، مگر در مراحل اجرایی آن. این تفاوت، باعث سرعت بخشیدن به فرآیند می شود.
• بررسی مدارک توسط قاضی و احراز شرایط: قاضی صرفاً مدارک ارائه شده (به ویژه گواهی عدم افراز) را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط قانونی، دستور فروش را صادر می کند.
• عدم نیاز به تشکیل جلسه دادرسی: همان طور که اشاره شد، از آنجا که این فرآیند جنبه ترافعی ندارد و یک دستور قضایی است، در بیشتر موارد نیازی به تشکیل جلسات متعدد دادرسی و حضور طرفین نیست.
• مدت زمان تقریبی صدور دستور: در صورت کامل بودن مدارک و عدم وجود پیچیدگی های خاص، صدور دستور فروش می تواند نسبتاً سریع انجام شود.

پس از صدور دستور فروش: از قیمت گذاری تا تقسیم عواید

صدور دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه، تنها آغازگر یک فرآیند اجرایی مهم است که شامل مراحل ارزیابی، مزایده و در نهایت تقسیم عواید میان مالکان می شود. هر یک از این مراحل، پیچیدگی های خاص خود را دارد که آگاهی از آن ها برای مالکان ضروری است.

مرحله اول: ارزیابی و قیمت گذاری ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

پس از صدور دستور فروش، اولین اقدام عملی برای آماده سازی ملک جهت فروش، قیمت گذاری آن است. این مسئولیت مهم بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است.

• تعیین کارشناس: واحد اجرای احکام دادگستری، یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوط به املاک را برای ارزیابی معرفی می کند.
• نحوه بازدید و بررسی ملک: کارشناس یا کارشناسان موظفند با حضور در محل، ملک را از نزدیک مورد بازدید قرار دهند. آنها تمامی جوانب مؤثر بر ارزش ملک را بررسی می کنند.
• عوامل مؤثر در تعیین قیمت پایه: قیمت گذاری تنها بر اساس متراژ نیست. عوامل مختلفی بر تعیین قیمت پایه مزایده اثرگذارند، از جمله:
  • موقعیت مکانی و منطقه ای ملک.
  • کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی).
  • متراژ عرصه و اعیان.
  • سن بنا و وضعیت فیزیکی آن.
  • امکانات و امتیازات موجود (پارکینگ، انباری، آسانسور و…).
  • قیمت روز املاک مشابه در منطقه.
• ارائه نظریه کارشناسی: پس از بررسی های لازم، کارشناس نظریه خود را که شامل قیمت پیشنهادی برای ملک است، به واحد اجرای احکام ارائه می دهد.

مرحله دوم: حق اعتراض به قیمت گذاری کارشناس

یکی از مهمترین حقوق مالکان در این مرحله، حق اعتراض به قیمت گذاری کارشناس است. اگر شما به عنوان مالک، قیمت تعیین شده را ناعادلانه یا غیرواقعی می دانید، فرصت اعتراض دارید.

• مهلت و نحوه اعتراض: نظریه کارشناسی به تمامی مالکان ابلاغ می شود و آنها معمولاً ظرف سه روز کاری از تاریخ ابلاغ، فرصت دارند تا اعتراض خود را به واحد اجرای احکام تقدیم کنند.
• مستندات لازم برای اعتراض مؤثر: برای اینکه اعتراض شما نتیجه بخش باشد، صرف اعتراض شفاهی کافی نیست. شما باید دلایل و مستندات محکمه پسندی ارائه دهید، مانند:
  • معرفی قیمت های کارشناسی دیگر برای املاک مشابه در منطقه.
  • ارائه شواهد و مستندات مبنی بر قیمت گذاری پایین تر یا بالاتر از عرف بازار.
  • درخواست ارجاع پرونده به هیئت کارشناسی سه نفره.
• نقش هیئت کارشناسی سه نفره در صورت اعتراض: در صورت اعتراض موجه، پرونده به هیئت سه نفره کارشناسان ارجاع می شود که نظر آن ها معمولاً قطعی و نهایی خواهد بود.

مرحله سوم: برگزاری مزایده عمومی

پس از نهایی شدن قیمت پایه، نوبت به مهمترین مرحله، یعنی برگزاری مزایده عمومی می رسد. این مرحله باید با شفافیت کامل و طبق تشریفات قانونی انجام شود تا حقوق همه طرفین حفظ گردد.

• آگهی مزایده: جهت اطلاع عموم از فروش ملک، آگهی مزایده با ذکر مشخصات کامل ملک، قیمت پایه و زمان و مکان برگزاری مزایده، در روزنامه کثیرالانتشار و تابلوی اعلانات دادگستری منتشر می شود.
• شرایط شرکت در مزایده: هر فردی می تواند در مزایده شرکت کند. متقاضیان معمولاً ملزم به واریز ۱۰ درصد قیمت پایه به عنوان ودیعه یا تضمین شرکت در مزایده هستند.
• حق مالکان مشاع برای شرکت در مزایده: نکته مهم این است که خود مالکان مشاع نیز می توانند در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند. این امکان به آنها فرصت می دهد تا در صورت تمایل، سهم سایر شرکا را نیز تملک کنند و مالکیت کامل ملک را به دست آورند.
• نحوه فروش در مزایده: ملک به کسی فروخته می شود که بالاترین قیمت پیشنهادی را ارائه دهد.
• تکرار مزایده: اگر در مزایده اول خریدار مناسبی یافت نشود یا قیمت پیشنهادی به حد نصاب قانونی (معمولاً حداقل دو سوم قیمت پایه) نرسد، مزایده ممکن است با شرایط جدید (گاهی با کاهش قیمت پایه) تکرار شود.

مرحله چهارم: تقسیم عواید حاصل از فروش

پس از فروش موفقیت آمیز ملک در مزایده، آخرین گام تقسیم عواید حاصل از آن میان مالکان مشاع است.

• کسر هزینه های قانونی و اجرایی: پیش از تقسیم پول، تمامی هزینه های قانونی و اجرایی مربوط به فرآیند فروش، از جمله حق الاجرا (که معمولاً نیم درصد ارزش ملک است)، هزینه های مزایده (مانند آگهی و کارشناسی) از مبلغ کل کسر می شود.
• نحوه تقسیم خالص عواید: پس از کسر هزینه ها، عواید خالص به نسبت سهم الشرکه هر یک از مالکان، میان آنها تقسیم می گردد. این تقسیم کاملاً بر اساس اسناد مالکیت و گواهی حصر وراثت (در صورت وراثتی بودن ملک) صورت می گیرد.
• مدارک لازم برای دریافت سهم: مالکان برای دریافت سهم خود باید مدارکی مانند اصل سند مالکیت، گواهی حصر وراثت (در صورت نیاز) و کارت شناسایی معتبر را ارائه دهند.

نکات حقوقی مهم، هزینه ها و نقش وکیل در دستور فروش ملک مشاع

فرآیند دستور فروش ملک مشاع، علاوه بر مراحل گام به گام اجرایی، حاوی نکات حقوقی ظریفی است که بی توجهی به آنها می تواند مشکل ساز باشد. همچنین آگاهی از هزینه ها و نقش بی بدیل وکیل متخصص در این مسیر، می تواند به شما در اتخاذ تصمیمات آگاهانه کمک کند.

نکات حقوقی تکمیلی و تفاوت های مهم

در کنار موارد اصلی، برخی مسائل خاص نیز ممکن است در پرونده های فروش ملک مشاع مطرح شود:

• حق شفعه: حق شفعه یک حق قانونی است که به شریک در ملک مشاع، این اختیار را می دهد که سهم شریک دیگر را پس از فروش به شخص ثالث، با همان شرایط و قیمت خریداری کند. با این حال، باید توجه داشت که در پرونده دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه (مزایده)، حق شفعه جاری نیست؛ چرا که فروش به صورت قهری (اجباری) و از طریق مزایده انجام می شود، نه به صورت ارادی و با توافق.
• ملک مشاع دارای مستأجر یا حق سرقفلی/کسب و پیشه: در مواردی که ملک مشاع، تجاری بوده و دارای مستأجر با حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه است، دستور فروش ملک به حقوق مستأجر خللی وارد نمی کند. به این معنا که ملک با حفظ حقوق مستأجر به مزایده گذاشته شده و فروخته می شود. خریدار جدید، ملک را با همین شرایط و با وجود مستأجر تحویل می گیرد و حقوق مستأجر (مانند حق تمدید اجاره) پابرجا می ماند.
• آیا می توان به دستور فروش اعتراض کرد؟ همان طور که پیش تر اشاره شد، به اصل دستور فروش که از سوی دادگاه صادر می شود (چون جنبه ترافعی ندارد)، نمی توان اعتراض تجدیدنظرخواهی کرد. اما به فرآیند اجرایی و به ویژه قیمت گذاری کارشناس، امکان اعتراض وجود دارد که باید در مهلت های قانونی (معمولاً سه روز پس از ابلاغ) انجام شود.

هزینه های مربوط به فرآیند دستور فروش و مزایده

مالکان باید از هزینه های فروش ملک مشاع آگاه باشند تا بتوانند برنامه ریزی مالی درستی داشته باشند:

• هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس ارزش خواسته (قیمت ملک) تعیین می شود و به صورت درصدی از آن محاسبه می گردد.
• هزینه کارشناسی: شامل دستمزد کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی ملک (در صورت اعتراض، دستمزد هیئت کارشناسی سه نفره نیز اضافه می شود).
• هزینه نشر آگهی مزایده: مبلغی برای چاپ آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار.
• هزینه حق الاجرا: این هزینه معمولاً نیم درصد از ارزش فروش رفته ملک است که پس از اتمام مزایده و کسر از مبلغ کل، به حساب دادگستری واریز می شود.
• هزینه حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات وکیل برای فروش ملک مشاع، حق الوکاله نیز به هزینه ها اضافه می شود که بر اساس تعرفه یا توافق طرفین است.
• مالیات بر نقل و انتقال و عوارض شهرداری: پس از فروش ملک، خریدار و فروشنده موظف به پرداخت مالیات بر نقل و انتقال و عوارض مربوط به شهرداری هستند.

چرا حضور وکیل متخصص در امور ملکی ضروری است؟

با توجه به پیچیدگی های قانونی و اجرایی دادخواست فروش ملک مشاعی، بهره مندی از تجربه و تخصص یک وکیل متخصص در امور ملکی می تواند تفاوت چشمگیری در سرعت، صحت و موفقیت پرونده شما ایجاد کند.

• مشاوره تخصصی و فهم عمیق: وکیل متخصص با اشراف کامل به قوانین و رویه های قضایی، شما را از حقوق و تکالیف خود آگاه می سازد و به شما کمک می کند تا با دیدی باز و واقع بینانه وارد این فرآیند شوید.
• تنظیم دقیق دادخواست و مدارک: کوچکترین نقص در تنظیم دادخواست یا ارائه مدارک، می تواند منجر به رد شدن پرونده یا طولانی شدن فرآیند شود. وکیل با دقت، تمامی اسناد را آماده کرده و از بروز نواقص شکلی و ماهوی جلوگیری می کند.
• پیگیری حرفه ای: وکیل با پیگیری مستمر در اداره ثبت، دادگاه و واحد اجرای احکام، روند پرونده را تسریع می بخشد و شما را از جزئیات و نتایج هر مرحله مطلع می سازد.
• نمایندگی در مزایده: وکیل می تواند به عنوان نماینده شما در جلسات مزایده شرکت کرده و از منافع شما در برابر سایر پیشنهاددهندگان صیانت کند.
• کاهش اختلافات و مدیریت ریسک: با حضور یک وکیل، احتمال بروز اختلافات با سایر مالکان کاهش یافته و در صورت وجود اختلاف، وکیل تلاش می کند تا راهکاری مسالمت آمیز و قانونی برای حل آن بیابد.
• آرامش خاطر: در نهایت، واگذاری پرونده به یک متخصص، به شما آرامش خاطر می دهد که تمامی مراحل به صورت صحیح و قانونی پیش می رود و منافع شما به بهترین شکل ممکن حفظ می شود.

برای انتخاب یک وکیل خوب در پرونده های ملک مشاع، به تخصص او در امور ملکی، سابقه کار، میزان شفافیت در ارائه اطلاعات و توانایی او در برقراری ارتباط مؤثر با شما توجه کنید.

نتیجه گیری

فرآیند دادخواست فروش ملک مشاعی، با تمامی پیچیدگی ها و مراحل متعدد حقوقی و اجرایی که دارد، ابزاری قدرتمند و ضروری برای مالکان مشترکی است که به دنبال حل و فصل اختلافات، نقد کردن سهم خود یا پایان دادن به یک شراکت دشوار هستند. از درک مبانی ملک مشاع و تفاوت آن با افراز، تا تنظیم دقیق دادخواست، پیگیری مراحل قیمت گذاری و مزایده و در نهایت تقسیم عواید، هر گام نیازمند دقت، دانش و آگاهی حقوقی است.

این راهکار، نه تنها برای احقاق حقوق فردی مالکان، بلکه برای جلوگیری از تضییع سرمایه ها و برقراری عدالت در مالکیت های مشترک حیاتی است. با این حال، همان طور که در این مقاله به تفصیل شرح داده شد، مسیر فروش ملک مشاع پر از ظرایف قانونی و اداری است که کوچکترین اشتباه در آن می تواند زمان بر و پرهزینه باشد. از این رو، تاکید قاطع می شود که برای پیمودن این مسیر با اطمینان و سرعت، و حصول بهترین نتیجه، حتماً از مشاوره و همکاری یک وکیل متخصص و باتجربه در امور ملکی بهره مند شوید. یک وکیل کارآزموده، چراغ راه شما در این دالان های حقوقی خواهد بود.